A Duna House becslése szerint idén az első félévben 41 százalékkal kevesebb lakás cserélt gazdát Magyarországon, mint 2022 első felében. Az újépítésű lakásoknál is drasztikus a csökkenés: az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint mind a kereslet, mind az új kínálat volumene a 2014-2015-ös szinteket idézi. Élénkülés jelen helyzetben egyelőre nem várható.

A Duna House (DH) becslése szerint 2023 júniusában országosan 7120 lakóingatlan cserélt tulajdonost, és összesen 48 milliárd forint szerződéses összegű lakáscélú jelzáloghitelt vettek fel az emberek. Ez azt jelenti, hogy a májusi kissé erősebb hónap ellenére az idei átlagos tempójára állt vissza júniusban a hazai ingatlanpiac, így összességében rendkívül gyenge első féléves bizonyítvánnyal zárt.

A DH becslése alapján 2023 első félévében összesen 43987 adásvétel történt, amely a tavalyi (2022) első félévhez képest 41 százalékos, az erősebb 2021-hez képest 47 százalékos, de még a járvánnyal sújtott 2020-as év első feléhez képest is 26 százalékos elmaradást mutat.

Az ingatlanközvetítő vállalat 2023-ra 90-110 ezres éves tranzakciószámot várt, azonban a piac most az alsó értékhez képest is kisebb elmaradásban van. Igaz a szakemberek eddig is erősebb második félévet vártak, amelyet most az otthonteremtési támogatások bejelentett változásai tovább erősíthetnek. Azt feltételezik ugyanis, hogy sokan még megpróbálják kihasználni idén a lehetőségeket.

Mint megírtuk, 2024. január 1-jétől megszűnik a CSOK, csak a falusi CSOK marad megemelt összegekkel. A családügyi minisztériumnak új támogatási rendszert ki kell dolgoznia az 5000 fő feletti településekre, de erről még semmit nem lehet tudni. A Babaváró hitel jelenlegi 10 millió forintos maximális összegét 11 millió forintra emelik, viszont 2024. január elsejétől csak azok a házaspárok vehetik fel, amelyek hölgy tagja 30 évesnél fiatalabb. Bevezetnek egy átmeneti időszakot is; 2024. január elsejétől egy éven keresztül, 2025. január elsejéig a 30 és 40 év közötti hölgyek továbbra is jogosultak a Babaváró hitelre, de csak akkor, ha igazolják a várandósságot.

A hitelezés szabályosan bezuhant

A DH cégcsoport nemzetközi pénzügyi márkájának, a Credipass-nak a hazai adatai alapján júniusban mindössze 48 milliárd forint lakáscélú hitelt vehettek fel az emberek, ami stagnáló, az előző havi adattal (az MNB statisztikái szerint májusban 49,4 milliárd forint volt) nagyjából megegyező hitelpiacot mutat. Az előző év júniusi MNB tényadathoz képest az idei havi adat még mindig 63 százalékos visszaesést jelent.

Az MNB tényadatai és a Credipass becslése alapján 2023 első félévében összesen 253,49 milliárd forint szerződéses összegű lakáscélú jelzáloghitelt folyósítottak, ami a 2022-es első félévhez képest (775,38 milliárd forint) 67 százalékkal kisebb hitelpiacot jelent. A második félévben a szakemberek a CSOK mellé még biztosan felvehető államilag támogatott hitelek iránti fokozott érdeklődésre számítanak – írja a Duna House.
 

Alig épül új lakás Budapesten

Az új lakások piacán is hatalmas a visszaesés. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép legfrissebb adatai szerint mind a kereslet, mind az új kínálat volumene a 2014-2015-ös szinteket idézi. A tavaly ősszel megindult trendforduló után ugyanis az idei első fél évben mélyrepülésbe váltott a budapesti újlakás-piac.

A magas infláció, a látványosan megugró hitelkamatok, a csökkenő reálbérek, a bizonytalan gazdasági és háborús kilátások, valamint a mindezek mellett kitartóan – bár a korábbinál kisebb ütemben – emelkedő árszintek miatt mind a beruházók, mind a lakásvásárlók visszafogták piaci aktivitásukat.

- Az idei első hat hónapban 96 új, kétlakásosnál nagyobb projekt értékesítése indult el Budapesten, melyek keretében mintegy 1650 lakás épül. Ez az előző fél évhez képest 60 százalékos a tavalyi első fél évvel összevetve 30 százalékos csökkenést jelent. Ennél kisebb volumen legutóbb 2015 első felében került piacra, amikor is öt évnyi tetszhalott állapot után éppen csak beindultak az új projektek. A fő keresleti indikátor, az eladott új társasházi lakások száma adatbázisunk szerint, idén június végéig csupán – az új kínálattal közel megegyező – 1570 volt. Ez a megelőző fél évhez képest 25 százalékos, 2022 első fél évéhez képest közel 60 százalékos visszaesés. Ilyen alacsony értékesítési volument utoljára három éve, a Covid első hullámának betörésekor, azt megelőzően pedig 2014 második fél évében láthattunk – összegezi a fő mutatószámokat Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.
 

Nem is várható élénkülés

Ráadásul egyelőre nem várható a piac élénkülése. A magas kamatok miatt a hitel segítségével vásárlók, az időközben megjelent inflációkövető (de legalább is a bérleti hozamnál magasabb kamatot biztosító) pénzügyi befektetési lehetőségek és a bizonytalan, illetve a korábbi évekhez képest visszafogott árnövekedési kilátások miatt pedig a befektetési célú vásárlók tömege esik ki jelenleg a piacról. Ezt vélhetően csak kis részben tudják pótolni a 2024-től szigorodó Babaváró támogatás, illetve az ugyancsak jövő januártól a kedvezményezett kistelepüléseken kívül megszűnő CSOK miatt idénre előre hozott vásárlások.

Emellett a piac élénkítésének reményével indult, ám a mai napig mindössze nagyjából fél tucatnyi értékesítés alatt álló projekt vásárlóinak 5 százalékos áfa-visszaigénylési lehetőséget biztosító rozsdaövezeti akcióterület státusz pozitív hatása sem számottevő. Nem meglepő tehát, hogy az idei első hat hónap alatt mindössze kilenc ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, melyből négy száznál több lakásos.

Összehasonlításul, tavaly egész évben – 2021-hez képest már csökkenő tendenciát mutatva – 31 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 20 éri el a százlakásos méretet. Ez annak ellenére beszédes, hogy az utóbbi években a nagy projekteknél is terjed a trend, miszerint az értékesítést csak az építkezés előre haladott fázisában kezdik meg, azaz az előbb említett számoknál több helyen zajlik a kivitelezés, csak éppen a lakások még nincsenek a piacon.
 
Az idén látványosan visszaeső kereslet ellenére az új lakások árszintjében nem várható általános csökkenés, noha a drágulás üteme mérséklődött. Nem példa nélküli ugyanakkor az utólagos – lefelé tartó – árkorrekció sem, tesztelve, hogy a jelenlegi bizonytalan helyzetben vajon mit fogad el a piac.

- Idei átadású lakások esetében most nagyjából 1,3 milliós átlagos négyzetméterárral lehet kalkulálni a fővárosban. A jelenleg – nagyrészt már épülő – 2024-25-ös költözéssel hirdetett projekteknél ugyanakkor 1,5 millió forint körüli az átlagár. Az építkezés korai szakaszában megállapított árak ráadásul még a projekt átadásáig tovább nőhetnek – mondja Valkó Dávid.